DIAS-kauppa kiinteistölle

Lyhyesti kiinteistön DIAS -kaupan eteneminen:

Yllä näkyvät vaiheet tapahtuvat järjestelmässä näin:
1. Täytetään ostotarjous (valinnainen) ja kaupanselvitys Linearissa.
2. a. Välittäjä täyttää Kiinteistön DIAS -lomakkeen (Täytä KVP-luonnoksen tiedot)

b. Välittäjä lähettää täytetyn lomakkeen Kiinteistönvaihdannan palveluun (Vahvista tiedot KVP:ssä).

c. Kiinteistönvaihdannan palvelu palauttaa välittömästi kauppakirjaluonnoksen välittäjälle.

d. Välittäjä lähettää kauppakirjaluonnoksen liitteineen tarkastajalle (jos tarkastus käytössä).

e. Tarkastaja palauttaa tarkastetun kauppakirjaan hyväksyttynä

f. Välittäjä lähettää kauppakirjan liitteineen Linearin kautta sähköpostilla myyjille ja ostajille (Lähetä tarkastettavaksi ostajille ja myyjille)

Kohtia a-f voidaan toistaa tarvittava määrä.

g. Välittäjät lähettää tiedot pankkien valmisteluun (Lähetä kauppa pankkien valmisteluun)

3-4. Valmisteluvaiheessa pankit valmistelevat kauppaa tahoillaan.
5-6. Kaupankäyntivaiheessa välittäjä käynnistää allekirjoitukset (Aloita allekirjoitusvaihe):

- Valtuutusvaiheen allekirjoitukset: suoritettava 24 h sisällä käynnistyksestä.

- Kauppakirjan allekirjoitukset: suoritettava 30 päivän sisällä käynnistyksestä.

- Välittäjä pystyy seuraamaan allekirjoitusten etenemistä Linearissa.

Yleistä Kiinteistön DIAS -kaupasta ja sen edellytyksistä

Kiinteistön DIAS -kaupassa ei kauppakirjaluonnosta ladata Linearista, kuten perinteisellä kaupalla, vaan Kiinteistönvaihdannan palvelu (KVP) luo kauppakirjan. DIAS -kauppaa aloitellaan täyttämällä DIAS-lomakkeelle kaupan tiedot. Ensin on kuitenkin täytettävä normaaliin tapaan kaupanselvitys, jossa DIAS-valinta voidaan tehdä. Mikäli kohteelle on tehty hyväksytty ostotarjous Linearissa, saadaan ostotarjoukselta paljon tietoja automaattisesti kiinteistön DIAS-lomakkeelle.

Linearissa on täysi DIAS-tuki, joten Linearista voi aloittaa DIAS-kaupan kunhan se muuten täyttää DIAS:in vaatimat edellytykset. DIAS:ia ja Linearia kehitetään jatkuvasti joten ajankohtaiset edellytykset ja rajoitukset voi myös tarkistaa joko ostotarjoukselta tai kaupanselvitykseltä DIAS-kentän yläpuolella olevan infonapin takaa.

DIAS-kauppa ei ole mahdollinen, jos kyseessä on määräalan kauppa. Määräosan kaupan edellytyksenä on, että kaupan kohteella on Maanmittauslaitoksen kiinteistölle hyväksymä ja kirjaama hallinnanjakosopimus, joka näkyy rasitustodistuksella. Jos kiinteistöön kohdistuu yhteiskiinnityksiä, kauppaa ei ole mahdollista tehdä DIAS:issa. Myös keskeneräinen lainhuuto voi estää määräosan kiinteistökaupan.

Tällä hetkellä DIAS-kaupat on mahdollista tehdä Linearissa, kun:

• Kaupan kohteena on yksi kokonainen kiinteistö tai määräosa. 
• Jos kaupan kohteena olevaan kiinteistöön tai vuokraoikeuteen kohdistuu kiinnityksiä, niiden tulee olla sähköisiä ja kaikkien kiinnitysten on oltava myyjän DIAS-prosessiin merkittävän pankin nimissä, kaikki samassa pankissa  (pl. vuokranmaksun vakuutena olevat panttikirjat)
• Kaupat onnistuvat myös, jos kiinnitykset ovat myyjän nimissä edellyttäen, että myyjä kuolettaa nimissään olevat kiinnitykset ennen kuin välittäjä käynnistää kaupan.
• Kaupan kohteena olevan kiinteistön rasitustodistukselle ei saa olla kirjattuna vallintarajoitusta tai muuta muistutustietoa (esim. kohteen ulosmittausmerkintä, konkurssi, riita omistusoikeudesta, lesken hallintaoikeus sekä testamenttiin perustuva käyttöoikeus).
• Kaikilla myyjillä on sama pankki (ei koske yrityksen nimenkirjoittajia).
• Kaikilla ostajilla on sama pankki (ei koske yrityksen nimenkirjoittajia).
• Ostajat ja myyjät ovat luonnollisia oikeustoimikelpoisia yksityishenkilöitä tai osakeyhtiöitä (eivät esim. edunvalvonnan alaisia, ulosotossa olevia, valtuuttajia tai kuolinpesiä).
• Kaikilla kaupan allekirjoittajilla on henkilökohtaiset pankkitunnukset tai mobiilivarmenne.
• Kauppa hoidetaan yhdellä kauppakirjalla.
• Kaupassa on yksi maksuerä, johon omistusoikeuden siirtyminen on sidottu.
• Kohde ei ole uudiskohde.

Huom: Kaupan osapuolilla voi olla eri pankit. Eli DIAS-kauppa on mahdollista jos esim. ostajilla on keskenään pankkina Nordea ja myyjillä on keskenään pankkina Aktia.

Huom: Yhdellä DIAS-kaupalla/kauppakirjalla ei ole mahdollista tehdä kauppaa useammasta kiinteistöstä tai kiinteistötunnuksesta.

Tarkempaa tietoa edellytyksistä löydät myös DIAS:in tukiportaalista.

Luonnosteluvaihe

Kiinteistön DIAS -kaupan luonnostelu voidaan aloittaa milloin tahansa sen jälkeen kun kohde on merkitty Varattu-tilaan ja Kaupanselvitys on täytetty, sillä lomakkeen voi tallentaa keskeneräisenä ja sen täyttämistä voidaan jatkaa myöhemmin.

Kiinteistön DIAS löytyy Kaupankäynti -välilehdeltä, jossa kauppakirjaa lähdetään luonnostelemaan kohdassa Täytä KVP-luonnoksen tiedot. (vaihe 2a).

Perustiedot

Kaupan perustietoihin ui selostusliitteeltä automaattisesti kiinteistötunnus, panttikirjojen koodit ja ostotarjoukselta / kaupanselvitykseltä kauppahinta. Näitä on lomakkeella yhä mahdollista muokata.

Mikäli sopimussakkoa ei ole tarkoitus käyttää, tulee tähän kenttään syöttää 0. Jos taasen se on määritelty ja mikäli kauppahintaa ei makseta eräpäivänä, on myyjällä oikeus purkaa kauppa ja saada kaupan purkamisesta aiheutuvana sopimussakkoa.

HUOM: Kaupan purkaminen edellyttää joko kaupanvahvistajan vahvistamaa purkusopimusta tai oikeuden lainvoimaista tuomiota.

Myyjän ja ostajan pankkiyhteys valitaan pankkilistasta, josta voi myös hakea syöttämällä pankin nimen.

Myyjän tiedot

Myyjän / myyjien tiedot täyttyvät asiakasrekisteriin (CRM:ään) täytettyjen tietojen pohjalta, mutta KVP-luonnoksessa niitä voi tarvittaessa päivittää.

HUOM: Mikäli myyjänä on yritys, jolta vaaditaan yhden tai useamman nimenkirjoitusoikeuden omaavan henkilön allekirjoitukset, toimi näin: Asiakasrekisteriin (CRM) tulee lisätä yrityksen lisäksi allekirjoittavat henkilöt yhteystietoineen ja HETU:ineen (jollei näitä jo ole lisätty aiemmin). Heidät tulee sen jälkeen lisätä DIAS-lomakkeella Myyjät-kenttään sekä Yrityksen allekirjoittajat -kenttään. Näin allekirjoittaville muodostuu oma osio, jossa näkyy heidän yhteystietonsa. Tämän jälkeen Henkilö ei ole kaupan osapuoli vaan toimii yrityksen valtuutettuna allekirjoittajana -kenttään valitaan Kyllä.

Valitse maksaako myyjä palkkiolaskua (mm. välityspalkkiota) ja määrittele hänen maksamansa osuus palkkiolaskun kokonaissummasta joko prosentteina tai euroina. Mikäli kohteella on useampi myyjä voit siis määritellä, että kuka tai ketkä maksavat välityspalkkiota sekä jakaa välityspalkkion näiden maksajien kesken asiakkaan toivomalla tavalla. 

HUOM: Palkkiolaskun kokonaissumma -kenttään automaattisesti täytetty summa sisältää kaikki kohteen alla Hyväksytty-tilassa olevat, myyjille osoitetut laskut (sis. välityspalkkion ja muut kulut). Olethan tarkkana, että kaikki kulut on laskulle eriteltynä, laskuja ei ole jo etukäteen maksettu ja että osuudet on jaettu oikein. Mikäli kohteelta ei löydy hyväksyttyjä laskuja Palkkiolaskun kokonaissumma -kenttään täyttyy välityspalkkio (sis. alv) kaupanselvitykseltä.

HUOM: Laskun viitenumero täyttyy myös automaattisesti DIAS-lomakkeelle hyväksytyltä laskulta. Vaihtoehtoisesti voisit valita viitteen tyypiksi Viesti, jolloin Palkkiolaskun viestiksi järjestelmä luettelee kaikki hyväksyttyjen laskujen laskunumerot.

HUOM: Välityspalkkiolaskua ei tarvitse lisätä DIAS-lomakkeelle liitteeksi, mutta voisit toimittaa sen etukäteen myös myyjäosapuolille ja kertoa, että pankki suorittaa maksun heidän puolesta DIAS-prosessin aikana.

Suostumuksenantajan/-antajat voidaan tarvittaessa lisätä myyjän alle. Huomioithan, että kiinteistön DIAS:issa puolison pitää antaa suostumus KVP-palvelussa ennen kuin kaupan osapuolet voivat allekirjoittaa kauppakirjan.

Mikäli myyjäosapuolia on useampi, tulee DIAS-lomakkeella vielä valita se myyjä, jonka on määrä vastaanottaa kauppakirjaluonnos ensimmäisenä KVP:ssa sen jälkeen, kun osapuolten hyväksymä kauppakirja on lähetetty pankkien valmisteluun. Valinta löytyy kaikkien myyjen alapuolelta.

Luovutettavat osuudet

Maanmittauslaitoksen vanhan kirjauskäytännön perusteella lainhuutotodistuksessa voi olla kirjattuna samaan osuuteen useampi omistaja. Esimerkiksi seuraavan esimerkin mukaan puolet kiinteistöstä omistaa Petteri Punakuono yksin ja toisen puolen Hillevi Hiiren Yritys sekä Petteri Punakuono yhdessä, mutta määrittelemättömillä osuudella.

Kun DIAS-kaupalla myydään koko kiinteistöä luovutettavien osuuksien yhteissumma tulee aina olla 1/1. DIAS-kaupan voi tehdä myös kiinteistön määräosasta, jolloin omistusosuus on pienempi ja omistusosuudeksi merkitään murtolukuna myyjäkohtainen osuus koko kiinteistön koosta. 

Ostajan tiedot

Myös ostajan / ostajien tiedot tulee automaattisesti asiakasrekisteristä, mutta DIAS -lomakkeella niitä voi vielä muuttaa. Muutoin kentät käyttäytyy samoin kuin myyjäosiossa.

Luovutuksen ehdot

Kiinteistökaupassa on tällä hetkellä 4 määrämuotoista ehtoa, jotka KVP generoi kauppakirjaan automaattisesti:

• Yleistä tietoa DIAS-kiinteistökaupasta
• Omistusoikeuden siirtyminen
• Kauppahinnan maksaminen
• Panttikirjojen siirtymisen ehto

Muut ehdot voi välittäjä valita ehtomalleista tai vaihtoehtoisesti kirjoittaa ne sanasta sanaan itse.

Ehtomalleissa tiettyjen ehtojen kohdalla voi olla tarjolla useampi vaihtoehto. Ehdot, jotka löytyvät hyväksytyltä ostotarjoukselta (esim. hallinnanluovutuspvm, irtaimiston arvo kauppahinnasta, ym.), tulevat automaattisesti näkyviin ehtomalleihin.

Kun ehdot on valittu, voi niitä vielä vapaasti muokata lomakkeella. Voit tarkastella KVP:n luomaa kauppakirjaa valitsemillasi ehdoilla ja tarvittaessa palata aina takaisin muokkaamaan KVP-luonnosta.

Alla näkyvässä kuvassa on pari vaihtoehtoa siitä, miten ehtoja voi myös liittää erilliseen dokumenttiin, joka liitetään KVP-luonnokseen:

DIAS-kaupan liitteet

DIAS-kaupan liitteisiin ladataan mm. ehtoja, joihin viitataan alla kuvatussa Kaupan ehdot -kohdassa. Tähän ei kuitenkaan liitetä lainhuuto- ja rasitustodistusta, jotka tulee lisätä myöhemmin.

Luovutusilmoituksen lisätiedot

Käyttötarkoitus, Rakennustiedot ja Kaavatiedot tulee valita alasvetovalikosta, jonka arvot on hieman erilaiset kuin selostusliitteellä mainitut. Sen vuoksi arvot eivät täyty tähän automaattisesti.

Välityspalkkion tiedot

Tiedot välityspalkkio -osioon uivat automaattisesti yrityksen ja käyttäjän asetuksista. Niitä on tässä kuitenkin mahdollista muokata.

HUOM: Välityspalkkion tiedot ei siis tule laskulta, vaan yrityksen tiedoista.

Kun lomake on täytetty valmiiksi, voidaan painaa oikeassa alanurkassa olevaa Merkitse valmiiksi.

Tämän jälkeen tulee välittäjän lomakkeelle kirjatut tiedot Kiinteistönvaihdannan palveluun (vaihe 2b) painamalla Vahvista tiedot KVP:ssä. Mikäli tiedot (esim. myyjä(t), kiinteistötunnus ja panttikirja) vastaavat täysin Maanmittauslaitoksen tietoja, palautuu kauppakirjaluonnos välittömästi. Mikäli tiedot eivät vastaa MML:n tietoja, tulee virheilmoitus.

Kauppakirjaluonnos (ja liitteet) saa tämän jälkeen ladattua “Kauppakirja ja liitteet” napista (vaihe 2c).

Mikäli välitysliikkeellä on tarkastusprosessi käytössään ja aktivoituna, tulee asiakirjat lähettää tässä vaiheessa sisäiseen tarkastukseen (vaihe 2d-e).

Seuraavaksi asiakirjat lähetetään myyjille ja ostajille nähtäväksi (vaihe 2f). Osapuolet saavat sähköpostiinsa dokumentit joko liitteinä tai linkin liitteisiin, riippuen kuinka välittäjät on ne päättänyt lähettää.

Lopuksi kauppa lähetetään pankkien valmisteluun (vaihe g).

Tässä vaiheessa tulee liittää mukaan lainhuuto- ja rasitustodistukset, jotka on päivätty samalle päivälle, jolloin kohde on lähdössä pankkien valmisteluun. Huomioi liitteitä nimetessäsi (ennen kuin lisäät ne järjestelmään), että tiedoston nimi ei saa sisältää “ääkkösiä” eikä erikoismerkkejä.

HUOM! DIAS tarkistaa automaattisesti ennen kaupan lähetystä, että pankkien valmisteluun lisätyt pakolliset kiinteistökaupan ja vuokraoikeuden kaupan liitteet ovat oikeat.
Muutos koskee seuraavia liitteitä:
- Lainhuutotodistus
- Rasitustodistus
- Vuokraoikeustodistus
- Vuokraoikeuden rasitustodistus

Lähetyksen jälkeen välittäjä voi seurata DIAS-prosessin etenemistä Linearissa. Osapuolia tiedotetaan myös automaattisesti sähköposteilla prosessin etenemisestä. Välittäjä voi keskeyttää prosessin missä tahansa vaiheessa ja aloittaa alusta.

Mikäli keskeytät DIAS-kaupan tulee kirjata keskeytyksen syy. Keskeytettäessä prosessi palaa alkuun. Huomioithan, että välittäjä ei voi keskeyttää ja perua kauppaa Linearista enää sen jälkeen kun allekirjoitusvaihe on aloitettu.

Valmisteluvaihe

Valmisteluvaiheessa myyjän ja ostajan pankki on yhteydessä kaupan osapuoliin ja sopii tarvittavat toimenpiteet kauppaan liittyen. Myyjän pankki sopii asiakkaansa kanssa mm. mahdolliset lainojen poismaksut, vakuuksien uudelleen järjestelyt sekä kauppaan liittyvän rahaliikenteen. Lisäksi kaupan valmistelu-vaiheessa myyjän pankki antaa DIAS:issa sitoumuksen välittäjän listaamien panttikirjojen siirrolle. Ostajan pankki sopii asiakkaansa kanssa tarvittavat asiat ja varmistaa, että laina on nostovalmis. Tämän lisäksi ostajan pankki käy asiakkaansa kanssa läpi varainsiirtoveroon liittyvät yksityiskohdat, sillä kiinteistön tai vuokraoikeuden kaupoissa varainsiirtoverotieto ei tule välittäjältä. Ostajan pankki myös tarkastaa välittäjän listaamien olemassaolevien panttikirjojen koodit ja että kaikki panttikirjat on listattu kaupan tietoihin. Mahdolliset uudet haettavat panttikirjat ostajan pankki hakee DIAS:in ulkopuolella. Pankit kuittaavat valmisteluvaiheen valmiiksi, kun kauppa voi pankin puolesta edetä allekirjoituksiin.

Kaupankäynti

Välittäjä saa sähköpostiinsa tiedon (ja näkee myös Linearissa) kun allekirjoitusvaiheen voi aloittaa.

Kun välittäjä on käynnistänyt allekirjoitusvaiheen, DIAS lähettää valtuutusten allekirjoituskutsut kaupan osapuolille välittömästi. Ennen varsinaisen kauppakirjan allekirjoittamista DIAS-kiinteistökaupassa osapuolten on aina ensin allekirjoitettava tarvittavat pankkien valtuutukset.

Välittäjän käynnistettyä allekirjoitusvaihe, on kaupan osapuolilla 24 tuntia aikaa käydä allekirjoittamassa valtuutukset osoitteessa asiointi.dias.fi. Kun kaikki kaupan osapuolet ovat allekirjoittaneet pankkien valtuutukset, allekirjoitusprosessi siirtyy DIAS:ista KVP:hen, jossa osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan kukin vuorollaan. Kaupan osapuolet saavat sähköpostilla kutsun kauppakirjan allekirjoittamiseen. Kaupan osapuolilla 30 päivää aikaa käydä allekirjoittamassa kauppakirja osoitteessa kiinteistoasiat.fi. KVP:ssä allekirjoittaa aina ensin myyjä ja vasta sitten ostaja. Viimeisen allekirjoittajan maksettavaksi jää KVP:n asiointimaksu, jollei joku aikaisemmista allekirjoittaneista ole sitä jo maksanut.

Välittäjä pystyy seuraamaan Linearista DIAS-kiinteistökaupan vaiheita ja tilannetta klikkaamalla Tapahtumat-napista. Lisää tietoa DIAS:ista, kuten kiinteistökaupan eri vaiheista ja käsittelyajoista löytyy myös DIAS:in asiakastukiportaalista: https://asiakaspalvelu.dias.fi/hc/fi

Webinaari tallenteet

Olemme yhdessä DIAS:in kanssa järjestäneet webinaareja DIAS-kaupoista. Pääset katsomaan tallenteita ja nauhoituksia näistä koulutuksista alla olevien linkkien kautta:

DIAS-kaupat tutuiksi (kiinteistöt): 
https://vimeo.com/1117721066/ab0e1bcc24 

Vuokraoikeuden siirto ja kiinteistön määräosa DIAS-kauppana: https://vimeo.com/1006119539/64b0fe057c