DIAS-kaupan rajoitukset ja edellytykset
Linearissa on täysi DIAS-tuki, joten Linearista voi aloittaa DIAS-kaupan kunhan se muuten täyttää DIAS:in vaatimat edellytykset. DIAS:ia ja Linearia kehitetään jatkuvasti joten ajankohtaiset edellytykset ja rajoitukset voi myös tarkistaa joko ostotarjoukselta tai kaupanselvitykseltä DIAS-kentän yläpuolella olevan infonapin takaa.
Tällä hetkellä DIAS-kaupat on mahdollista tehdä Linearissa, kun:
- Kaikilla myyjillä on sama pankki (ei koske kuolinpesän osakkaita eikä yrityksen nimenkirjoittajia).
- Kaikilla ostajilla on sama pankki (ei koske yrityksen nimenkirjoittajia).
- Myyjät ovat oikeustoimikelpoisia yksityishenkilöitä (eivät esim. edunvalvonnan alaisia, ulosotossa tai valtuuttajia), osakeyhtiömuotoisia yrityksiä (muut yhtiömuodot, yhdistykset tai säätiöt eivät ole tuettuja) tai kuolinpesiä.
- Ostajat ovat oikeustoimikelpoisia yksityishenkilöitä (eivät esim. edunvalvonnan alaisia, ulosotossa tai valtuuttajia) tai osakeyhtiömuotoisia yrityksiä (muut yhtiömuodot, yhdistykset tai säätiöt eivät ole tuettuja).
- Kaikilla allekirjoittajilla on henkilökohtaiset pankkitunnukset. Allekirjoittajien tulee olla oikeustoimikelpoisia yksityishenkilöitä
- Sama henkilö tai yritys ei ole sekä myyjä- että ostajaosapuolena.
- Kauppa hoidetaan yhdellä kauppakirjalla.
- Kaupassa on yksi maksuerä, johon omistusoikeuden siirtyminen on sidottu (mahdollinen käsiraha kauppakirjalla mainittuna riittää).
- Kohde ei ole uudiskohde.
HUOM: Kaupan osapuolilla voi olla eri pankit. Eli DIAS-kauppa on mahdollista jos esim. ostajilla on keskenään pankkina Nordea ja myyjillä on keskenään pankkina Aktia.
HUOM: Maanmittauslaitoksen rajoitusten vuoksi ei toistaiseksi voi lähettää omistuksen rekisteröintihakemusta asunto-osakkeen määräosasta. Tämän vuoksi 16.1.2025 alkaen DIAS:iin ei voi lähettää sähköistyvän osakekirjan kauppaa määräosasta (myytävä osuus alle 1/1), kun kaikki osapuolet ovat henkilöasiakkaita. Pankki tekee muutospyynnön, jos DIASiin on käynnistetty kauppa, jossa myytävä kohde ei ole koko osake eli 1/1.
Tarkempaa tietoa edellytyksistä löydät myös DIAS:in tukiportaalista.
Hyvä tietää: Linearissa voit tehdä useamman osakesarjan tai osakeryhmätunnuksen (esim. asunto ja autopaikka) DIAS-kaupat yhdellä kauppakirjalla. Tämä edellyttää kuitenkin muun muassa, että kaikki kaupan osapuolet ovat samat (omistusosuuksien ei tarvitse olla samat) ja osakesarjat ovat samasta taloyhtiöstä.
Ennen DIAS-kaupan aloittamista
DIAS-kauppa edellyttää Kaupanselvityksen täyttämistä ja kaupanselvityksellä tulee valita kauppatavaksi DIAS-kauppa, jotta kauppakirjaluonnokseen muodostuu DIAS-kaupan vaatimat lausekkeet.
DIAS-kauppa ei edellytä varainsiirtoveron maksuviitteiden hakemista verottajan rajapinnasta. Se hoituu automaattisesti DIAS-prosesissa. Varainsiirtoveroilmoitusta pääsee täyttämään Linearissa vasta kun kauppakirja on allekirjoitettu DIAS-prosessissa.
Ennen DIAS-lomakkeen täytön aloittamista:
- Katso, että selostusliitteelle kirjattu taloyhtiön nimi vastaa kirjoitusasultaan PRH:ssa näkyvää nimeä (kts. ytj.fi). Sen tulee olla kirjain kirjaimelta oikein kauppakirjassa ja DIAS-lomakkeella.
- Luo palkkiolasku, jotta palkkiosumma ja viitenumeron täyttyvät DIAS-lomakkeelle.
- Mikäli kaupan toteuttamiseksi vaaditaan puolison suostumus, hanki suostumus erillisenä dokumenttina. Puolison suostumus vaaditaan kirjallisena. Kirjallisen suostumuksen tulee olla pätevä ja asiallisesti kirjoitettu. Suostumus lähetetään kaupan liitteenä DIAS:iin kaupan käynnistämisen yhteydessä.
DIAS-lomakkeen täyttäminen
Pääset syöttämään uutta DIAS-kauppaa valitsemalla kohdekortin Kaupankäynti-välilehdeltä Aloita DIAS-kauppa.
1. Kohteen tiedot tulevat automaattisesti lomakkeelle selostusliitteeltä. Korjaa ja päivitä tarvittaessa tieto selostusliitteeltä ja palaa syöttämään lomaketta jos huomaat virheen.
HUOM: Tarkista taloyhtiön nimi YTJ:stä, sillä isännöitsijäntodistuksessa se voi olla virheellisesti kirjoitettu. Taloyhtiön nimen tulee täsmätä kirjain kirjaimelta PRH:ssa mainittuun. Muutoin pankki voi hylätä DIAS-kaupan. Taloyhtiön nimi tulee tarvittaessa korjata selostusliitteelle ja kauppakirjaan.
2. Osakkeiden tyyppi päivittyy selostusliitteeltä lomakkeelle, mutta voit tarvittaessa muuttaa tiedon lomakkeella.
HUOM: Yhdellä DIAS-kaupalla kaikkien myytävien osakkeiden tyypin (paperinen tai sähköinen) tulee olla sama.
3. Valitse Myyjän pankki sekä Ostajan pankki valikosta aukeavasta luettelosta. Voit etsiä luettelosta pankkia sen nimellä.
4. Kohteen myyjäosapuolet täyttyvät automaattisesti kaupanselvitykseltä. Tarkista kuitenkin varmuuden vuoksi, että kaikki myyjät on listattuna.
HUOM: Kenttään listautuu myös kaikki yrityksen tai kuolinpesän puolesta allekirjoittajat. Voit kuitenkin myöhemmin (kohta 6.) määritellä, että he toimivat vain allekirjoittajana.
5. Mikäli asiakkaalla on useampi etu- ja/tai sukunimi, ole tarkkana, että lomakkeelle täytetään nimi samalla tavalla kuin se on kirjattu kauppakirjalle.
6. Voit merkitä toimiiko henkilö ainoastaan valtuutettuna allekirjoittajana (esimerkiksi kuolinpesän osakkaana tai yrityksen edustajana). Jos henkilö toimii itse sekä myyjänä ja esim. kuolinpesän osakkaana, jätä valinnaksi Ei.
HUOM: Katso myös miten toimia jos DIAS-kaupalla käräjäoikeuden määräämä pesänselvittäjä
7. Valitse maksaako myyjä palkkiolaskua (mm. välityspalkkiota) ja määrittele hänen maksamansa osuus palkkiolaskun kokonaissummasta joko prosentteina tai euroina. Mikäli kohteella on useampi myyjä voit siis määritellä, että kuka tai ketkä maksavat välityspalkkiota sekä jakaa välityspalkkion näiden maksajien kesken asiakkaan toivomalla tavalla.
HUOM: Palkkiolaskun kokonaissumma -kenttään automaattisesti täytetty summa sisältää kaikki kohteen alla Hyväksytty-tilassa olevat, myyjille osoitetut laskut (sis. välityspalkkion ja muut kulut). Olethan tarkkana, että kaikki kulut on laskulle eriteltynä, laskuja ei ole jo etukäteen maksettu ja että osuudet on jaettu oikein. Mikäli kohteelta ei löydy hyväksyttyjä laskuja Palkkiolaskun kokonaissumma -kenttään täyttyy välityspalkkio (sis. alv) kaupanselvitykseltä.
HUOM: Laskun viitenumero täyttyy myös automaattisesti DIAS-lomakkeelle hyväksytyltä laskulta. Vaihtoehtoisesti voisit valita viitteen tyypiksi Viesti, jolloin Palkkiolaskun viestiksi järjestelmä luettelee kaikki hyväksyttyjen laskujen laskunumerot.
HUOM: Välityspalkkiolaskua ei tarvitse lisätä DIAS-lomakkeelle liitteeksi, mutta voisit toimittaa sen etukäteen myös myyjäosapuolille ja kertoa, että pankki suorittaa maksun heidän puolesta DIAS-prosessin aikana.
8. Kohteen ostajaosapuolet täyttyvät automaattisesti kaupanselvitykseltä. Tarkista kuitenkin varmuuden vuoksi, että kaikki ostajat on listattuna.
HUOM: Kenttään listautuu myös kaikki yrityksen tai kuolinpesän puolesta allekirjoittajat. Voit kuitenkin myöhemmin (kohta 9.) määritellä, että he toimivat vain allekirjoittajana.
9. Voit merkitä toimiiko henkilö ainoastaan valtuutettuna allekirjoittajana (esimerkiksi kuolinpesän osakkaana tai yrityksen edustajana). Jos henkilö toimii itse sekä myyjänä ja esim. yrityksen edustajana, jätä valinnaksi Ei.
10. Järjestelmä täyttää automaattisesti varainsiirtoveron määrän kaupanselvitykselle täytettyjen tietojen pohjalta (ostajan omistusosuus x kauppahinta). Varainsiirtoverolaskua ei liitetä DIAS-lomakkeelle, mutta summa kannattaa kertoa etukäteen laskutettavalle/laskutettaville henkilö(i)lle.
HUOM: Olethan tarkkana ja tarkistat varainsiirtoveron määrän jos yhdellä DIAS-kaupalla tehdään kaupat useammasta osakesarjasta.
11. Osakenumerot päivittyvät automaattisesti selostusliitteeltä (kohteen tiedoista). Jos selostusliitteellä on kirjattu osakenumeroihin useampi osakesarja pilkulla erotettuna, tulee kukin osakesarja tänne omiin osakenumerokenttiin. Tarvittaessa voit DIAS-lomakkeella lisätä osakesarjoja jos esim. huoneiston lisäksi myydään yhdellä DIAS:illa myös autopaikka.
HUOM: Osakenumeroiden tulee täsmätä kauppakirjaan merkittyjen osakenumeroiden kanssa.
HUOM: Mikäli yhdellä DIAS:illa kaupataan useampi osakesarja (esim. huoneisto ja autopaikka) tulee myyjien ja ostajien olla kaupan osapuolia kaikilla osakesarjoilla. Jos esim. pariskunta omistaa huoneiston yhdessä, mutta vain toinen osapuolista omistaa autopaikan, pitää autopaikasta tehdä erillinen DIAS-kauppa.
12. Osakeryhmätunnus täyttyy myös automaattisesti selostusliitteeltä, mutta voit tarvittaessa lisätä sen jälkikäteen tässä.
HUOM: Osakeryhmätunnus on pakollinen tieto DIAS-lomakkeella ja kauppakirjalla taloyhtiöissä, jotka ovat rekisteröityneet huoneistotietojärjestelmään (HTJ).
13. Osakekirjan sijainti on tärkeä tieto:
- Jos osakekirja on vapaana myyjän hallussa tai pankin tallelokerossa, tulee myyjän toimittaa osakekirja omaan pankkiinsa, ja antaa siitä kopio välittäjälle, jonka välittäjä lataa PDF-muodossa DIAS-lomakkeelle.
- Jos osakekirja on edelleen pankissa odottamassa noutoa lainan poismaksun jälkeen, tulee DIAS-kauppaa ajatellen selostusliitteelle merkata, että osakekirja on lainan vakuutena.
HUOM: Myyjä ei tee siirtomerkintää osakekirjaan, vaan pankki tekee sen myyjän puolesta ja lähettää siirtomerkityn osakekirjan Maanmittauslaitokselle omistuksen rekisteröintiä varten.
HUOM: Jos yhdellä DIAS:illa tehdään kaupat useasta omaisuuslajista (esim. asunto ja autopaikka) ja joku osakekirjoista on myyjän hallussa, tulee myyjän antaa hallussaan olevasta osakekirjasta kopio/skannaus välittäjälle sekä selvittää omasta pankistaan, että miten varsinainen osakekirja tulee toimittaa pankille (ilman siirtomerkintöjä). Välittäjä muodostaa osakekirjoista yhden tiedoston, joka tulee lisätä DIAS:iin.
14. Pakollisena liitteenä DIAS-kaupalle on aina kauppakirja ja sen tulee olla PDF-muodossa ennen kuin se voidaan lisätä. Kauppakirja voi olla Linearissa laadittu tai omalle pohjalle laadittu, mutta sen tulee täsmätä täysin DIAS-lomakkeelle täytettyjä tietoja, sillä muutoin pankki voi hylätä DIAS-prosessin.
HUOM: Mikäli yhdellä DIAS:illa tehdään kaupat useammasta omaisuuslajista (esim. asunto ja autopaikka), kaupat tehdään yhdellä kauppakirjalla.
15. Kun kaupalla myytävät asunto-osakkeet ovat sähköisiä, sinun tulee lisätä kaupan liitteeksi osakehuoneistotuloste. Sähköisen asunto-osakkeen kaupassa kaupan tietoihin lisätään osakeryhmätunnus ja jokaista osakeryhmätunnusta (kohta 12) kohden lisätään oma osakehuoneistotuloste. Osakehuoneistotulosteen tulee olla päivätty sille päivälle, jolloin kauppa lähetetään pankkien valmisteluun. Mikäli sähköisen asunto-osakkeen kauppa keskeytyy ja käynnistetään sen jälkeen uudelleen, suosittelemme toimimaan Hyvän välitystavan ohjeen mukaisesti ja käyttämään uudelleenkäynnistyspäivälle päivättyä osakehuoneistotulostetta.
16. Pakollisia kauppakirjan liitteitä ei ole yksityishenkilöiden välisessä DIAS-kaupassa. Voit kuitenkin lisätä kauppakirjalle liitteitä oman harkintasi mukaan. Selvitä myös tarvittaessa, mikä on oman välitysketjusi ohjeistus DIAS-kauppojen liitteille.
HUOM: Kaikki kauppakirjan liitteet näkyvät sekä myyjille että ostajille kaupan allekirjoitusvaiheessa. Poikkeuksena tähän sääntöön ovat kuitenkin kuolinpesän liitteet (perukirja, perukirjan liite, Digi- ja väestötietoviraston vahvistama kuolinpesän osakasluettelo) sekä yrityksen liitteet (kaupparekisteriote, kokouspöytäkirja). Nämä näkyvät vain pankeille.
HUOM: Kuolinpesäkohtaisesti kaupan liitteeksi tarvitaan perukirja sekä mahdolliset perukirjan liitteet. Voit lukea lisää kuolinpesäkauppoihin vaadittavista liitteistä täältä.
HUOM: Yrityksen ollessa myyjänä tai ostajana, välittäjän pitää lisätä kaupalle kaupparekisteriote. Kaupparekisteriote saa olla enintään 3 kuukautta vanha. Pöytäkirja on vapaaehtoinen liite, jonka välittäjä lisää tarvittaessa. Tarkempaa tietoa yrityksestä kaupan osapuolena voit lukea myös täältä.
17. Välitysliikkeen pankkitiedot täyttyvät automaattisesti yrityksen asetuksista. Tässä voit tarvittaessa vielä tarkastaa ja muokata tietoja, jotka välitetään pankeille välityspalkkiomaksuja varten.
18. Välittäjän tiedot täyttyvät automaattisesti kohteelta ja nämä näkyvät myös DIAS-prosessin aikana kaupan osapuolille sekä pankeille, jos heillä tulisi tarvetta olla välittäjään yhteyksissä.
DIAS-prosessin eteneminen
Kun DIAS-lomake on täytetty ja painettu Aloita DIAS-kauppa alkaa pankkien välinen työ tietyn kaavan mukaisesti. Välittäjä voi seurata Linearissa DIAS-kaupan etenemistä reaaliajassa.
Pankit pyrkivät saamaan DIAS-prosessin valmiiksi viidessä pankkipäivässä, kunhan matkaan ei tule mutkia (kauppakirja tehty moitteettomasti, lainasopimukset tehtynä, jne.).
Lisää tietoa kaupan vaiheista ja käsittelyajoista löydät DIAS:in tukiportaalista täältä.
HUOM: Voit tarvittaessa keskeyttää DIAS-kaupan klikkaamalla "Peruuta"-nappia, jos jälkikäteen huomaisisit jonkin virheen kaupan tiedoissa. Välittäjä ei kuitenkaan voi keskeyttää ja perua kauppaa Linearista enää sen jälkeen kun allekirjoitusvaihe on aloitettu.
Tärkeissä kohdin, jolloin vaaditaan välittäjän toimenpiteitä tulee välittäjälle sähköpostiviesti, mm. silloin kun:
- Allekirjoitusvaiheen voi käynnistää (välittäjän tulee klikata ruudulle ilmestyvää toimintonappia, joka lähettää allekirjoitusviestit kaupan osapuolille). Allekirjoitukset tulee tapahtua 24 tunnin sisällä, joten olethan tarvittaessa etukäteen yhteydessä kaupan osapuoliin.
- Ostajan pankki on maksanut varainsiirtoveron. Tällöin välittäjä voi aloittaa varainsiirtoveroilmoituksen täytön Linearissa.
DIAS-prosessin valmistuttua järjestelmästä on ladattavissa kaupan asiakirjat. Nämä tallentuvat automaattisesti myös kohteen arkistoon.
Webinaari tallenteet
Olemme yhdessä DIAS:in kanssa järjestäneet webinaareja DIAS-kaupoista. Pääset katsomaan tallenteen DIAS-koulutuksesta alla olevan linkkien kautta:
DIAS-kaupat tutuiksi (asunto-osakkeet):